深度报告-20260824-金融街证券-7月统计局房地产数据追踪_房地产行业_京沪楼市新政出台_巩固核心城市复苏态势_15页_1mb

房地产行业总结：京沪楼市新政出台，巩固核心城市复苏态势

核心内容概览

2026年7月，中国房地产市场整体呈现筑底调整态势，新房与二手房市场均受到淡季影响，但核心城市表现相对稳定。政策端持续发力，北京、上海等地通过优化公积金、房贷利率、购房补贴等措施，稳定市场预期。同时，土地市场缩量延续，但结构分化明显，央国企成为拿地主力。房地产开发投资仍处于低位，市场面临一定压力。

主要观点

• 新房市场：

  • 7月新房成交受淡季影响，销售面积和销售额同比环比均下滑。
  • 商品房待售面积持续下降，去库存稳步推进。
  • 70个大中城市新房价格指数延续分化，一线城市新房价格环比同上月持平，二线城市和三线城市价格环比下降。

• 二手房市场：

  • 7月二手房成交量保持一定韧性，北京、上海、深圳等一线城市二手房成交套数同比增长。
  • 一线城市二手房价连续5个月正增长，环比增长0.2%。
  • 重点城市二手房议价空间有所扩大，租金市场释放积极信号，北京、上海、天津租金指数持续增长，成都租金保持平稳。

• 土地市场：

  • 住宅土地成交规模持续下滑，1-7月累计同比下降29.24%。
  • 一线城市土地成交占比上升，成为市场支撑力量。
  • 土地市场结构分化明显，核心区域土地价值较高，去化确定性较强，央国企主导市场。

• 开发投资：

  • 7月房地产开发投资完成额累计同比-19.2%，降幅扩大。
  • 新开工和施工面积累计同比降幅持续扩大，竣工面积降幅略有收窄。
  • 市场仍处于谨慎状态，开发商对新开工项目态度审慎。

关键信息

一、新房销售情况

• 销售额：7月商品房销售额0.48万亿元，累计同比-13.1%，单月同比-10.34%，环比-44.36%。
• 销售面积：7月商品房销售面积0.49亿平方米，累计同比-11.8%，单月同比-14.5%，环比-44.66%。
• 去库存：截至7月，商品房待售面积7.59亿平方米，累计同比下降0.8%。
• 去化周期：一线城市去化周期较低，如北京25.56个月、上海19.4个月、深圳18.94个月，而南京、无锡等城市去化周期超过30个月。

二、二手房市场表现

• 成交量：北京、上海、深圳二手房成交套数分别同比增长9.53%、19.35%、4.01%。
• 价格走势：一线城市二手住宅销售价格指数环比连续5个月正增长，7月增长0.2%。
• 议价空间：北京、上海等地二手房议价空间扩大，成交均价与挂牌均价比值下降。
• 租金市场：北京、上海、广州、天津租金指数持续正增长，成都租金持平，深圳租金环比下降。

三、土地市场情况

• 成交面积：1-7月100大中城市成交住宅土地规划建筑面积0.83亿平方米，同比下降26%。
• 成交总价：1-7月住宅土地成交总价0.73万亿元，累计同比下降29.24%。
• 结构分化：一线城市支撑土拍市场，占成交总价的26.33%，降幅收窄。
• 拿地主体：央国企主导土地市场，如保利发展、华润置地、越秀地产等。

四、投资建议

• 市场趋势：新房销售出现季节性回调，市场仍处于筑底阶段。
• 政策支持：北京、上海等地出台多项政策稳定市场，包括提高公积金贷款额度、优化房贷利率、购房补贴等。
• 投资机会：核心城市二手房和租金市场表现积极，有望带动房价企稳。
• 房地产ETF：重点房地产ETF区间回报为2.25%-3.20%，部分基金表现优于市场平均水平。

五、风险提示

• 商品房销售不及预期：市场复苏不及预期可能导致销售数据下滑。
• 政策调控效果不及预期：政策支持效果可能未达预期，市场信心不足。
• 商品房去库存不及预期：去库存速度可能不及预期，影响市场流动性。

结论

整体来看，2026年7月房地产市场在政策支持下保持相对稳定，尤其是核心城市表现优于其他地区。新房销售受淡季影响，但去库存工作持续推进；二手房市场在政策支持下保持韧性，价格和租金市场释放积极信号。未来，随着政策效果显现及市场预期改善，核心城市房地产市场有望逐步企稳。