2018-2020房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举_115页-4mb

房地产行业2018-2020年展望总结

核心内容概述

本文主要分析了2018-2020年房地产行业的发展趋势，指出由于供给端调控的加入，房地产小周期由3年延长至超5年，行业基本面和投资逻辑由需求侧转向供给侧。在总量稳定、结构性分化和政策调控多元化的背景下，龙头房企的成长空间被进一步打开，预计将形成总量稳定下的结构性牛市。同时，通过多维度分析，认为龙头房企的合理估值将修复至15倍，迎来业绩和估值的双重提升。

主要观点

1. 小周期延长

• 供给端调控（如土地端去库存、销售端预售证监管等）导致小周期延长至超5年。
• 传统3年小周期的经验判断失效，房地产基本面和股价判断逻辑由需求侧转向供给侧。
• 供需两端调控的加入，使政策调控自由度从1个提升至4个，政府对行业调控能力增强，行业基本面更为稳定。

2. 总量稳定

• 2017-2018年房地产投资增速分别为+7.5%和+6.0%，销量增速分别为+7.2%和-4.6%，价格增速分别为+4.0%和+2.0%。
• 低库存状态下，供需逆转延迟，导致市场量价更为稳定。
• 政策调控从“需求端”转向“供需两端+一二线与三四线反向操作”，为行业提供更强的稳定性。

3. 结构性牛市

• 拿地集中度显著提升，主流15家房企拿地面积集中度由15年的11%提升至17H的47%。
• 销售集中度预计由当前的32%提升至2020年的60%，主流房企销售额或再翻番。
• 龙头房企销售金额或在2018-2020年实现25%-30%的年增长，业绩增长空间显著。

4. 龙头业绩与估值

• 龙头房企未来3年营收增长CARG25-30%，归母净利增长CARG20-25%，净利率略降至13%，资产负债率稳定在75%。
• 龙头房企ROE预计逐步提升至19%，展现出稳定而较高的业绩增长及高ROE表现。
• 随着供给端调控推动周期规律淡化，龙头业绩确定性提升，估值修复至15倍，有望迎来“戴维斯双击”。

5. 投资建议

• 维持房地产小周期延长框架，看多地产龙头。
• 推荐组合包括：
  • 龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展
  • 一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业
  • REITS标的：嘉宝集团、金融街

关键信息

• 供给调控：土地调控和销售调控推动资源向龙头集中，加剧行业分化。
• 去库存与加库存：由于供给端调控，去库存和加库存阶段延长，市场供需逆转较难，推动行业基本面稳定。
• 数据支撑：15家龙头房企销售面积集中度从11%提升至17H的17%，拿地面积集中度从11%提升至47%。
• 预测数据：
  • 2017-2018年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%
  • 2017-2018年商品房销售面积增速分别为+7.2%和-4.6%
  • 2017-2018年商品房销售均价增速分别为+4.0%和+2.0%
• 估值修复：龙头房企PE估值或将修复至15倍，业绩与估值同步提升。

风险提示

• 房地产市场存在超预期下行风险，需警惕政策调控力度加大或经济环境恶化带来的影响。

图表与数据支持

• 图表2：过去10年房地产销售面积与板块走势高度同步。
• 图表10：2017年前11月主流53家中大型房企销售金额平均增长43%。
• 图表11：因城施策推动需求周期延长。
• 图表12：货币周期淡化助力需求周期延长。
• 图表13：2017年市场去化率处于高位。
• 图表14：供给端调控政策加入导致小周期延长。

结论

在供给端调控主导的背景下，房地产行业进入了一个总量稳定、结构分化加剧的新阶段。龙头房企凭借资源集中和市场优势，将实现业绩和估值的双重提升，形成结构性牛市。因此，维持对房地产板块的推荐评级，重点看多龙头房企。