房地产行业2018~2020年展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举-20171211-华创证券-15页-5mb

房地产行业2018-2020年展望总结

核心内容概述

本报告对2018-2020年房地产行业进行了深入分析，指出当前房地产行业处于一个反常小周期，其周期规律由传统的3年延长至超5年。这一变化主要由供给端调控引起，包括土地调控、预售证监管等政策，导致供需逆转延迟，行业基本面更加稳定。在总量稳定的基础上，行业集中度显著提升，特别是龙头房企，其销售与拿地集中度大幅提高，推动行业进入结构性牛市。报告认为，龙头房企未来3年将实现业绩和估值的双重提升，迎来“戴维斯双击”时刻，并维持对地产龙头的推荐评级。

主要观点

1. 小周期延长

   • 供给端调控导致小周期延长至超5年，传统3年周期经验失效。
   • 需求侧投资逻辑向供给侧转变，基本面和股价判断需从需求端转向供给端。

2. 总量稳定

   • 行业总量保持稳定，投资、销量、价格指标平稳。
   • 政策调控自由度从1个提升至4个，政府对房地产市场调控能力增强，确保基本面稳定。

3. 结构性牛市

   • 供给端调控促使资源向龙头集中，拿地集中度从11%提升至47%，销售集中度从11%提升至17%。
   • 预计主流15家房企销售额集中度将从32%提升至60%，未来3年销售额或再翻番，业绩增长CARG20-25%。

4. 业绩与估值双升

   • 龙头房企未来3年营收增长CARG25-30%，归母净利增长CARG20-25%，净利率略降至13%，资产负债率稳定在75%。
   • ROE逐步提升至19%，业绩增长将推动估值修复，PE估值有望修复至15倍。

关键信息

行业基本面预测（2017-2018年）

龙头房企集中度提升

龙头房企未来3年预测

• 销售额集中度：预计从32%提升至60%。
• 销售金额增长：预计未来3年累计增长约100%，CARG为25%-30%。
• 营业收入增速：CARG25-30%。
• 归母净利增速：CARG20-25%。
• ROE：逐步提升至19%。
• PE估值：预计修复至15倍。

推荐组合

风险提示

• 房地产市场存在超预期下行风险，需警惕政策收紧对市场的影响。

投资建议

• 维持推荐评级：认为供给调控将推动行业集中度提升，形成总量稳定下的结构性牛市。
• 看多龙头：龙头房企在供给端调控下具有更强的抗风险能力和成长空间。
• 关注一二线城市机会：因城施策背景下，一二线城市销售表现优于三四线城市。
• 估值修复预期：龙头房企估值有望修复至15倍，实现业绩和估值双提升。

总结

在供给端调控背景下，房地产行业呈现出总量稳定、周期延长、行业集中度上升的特征。龙头房企凭借更强的供货能力和拿地集中度，有望在未来3年实现销售金额翻番，业绩与估值同步提升。报告认为，房地产市场进入结构性牛市阶段，建议投资者重点关注龙头房企及一二线城市资源，把握行业未来增长机遇。