房地产2018年中报总结之利润表_增收增利_表现靓丽_22页-2mb

房地产2018年中报总结

核心内容

2018年上半年，房地产行业整体表现亮眼，实现增收增利，营收增速达24.9%，归母净利润增速达33.5%，均创近5年新高。扣税毛利率提升至26.9%，高于2017年的23.7%，显示行业盈利能力增强。但销管费率和财务费率也有回升，尤其是财务费率因融资成本上升而创新高。少数股东损益占比提升，对归母净利率产生一定影响，但龙头公司仍保持较好的盈利表现。

主要观点

• 行业表现：上半年营收和业绩占全年比重在30% - 40%之间，龙头公司占比略低，但整体趋势向好。
• 毛利率提升：行业整体扣税毛利率提升3个百分点，达到26.9%，主要受益于2016-2017年销售形势较好。
• 费用率变化：销管费率连续回升，财务费率创新高，但龙头公司费用率控制相对较好。
• 少数股东损益影响：少数股东损益占比提升，对归母净利润产生影响，但多数公司表现稳定。
• 现金流情况：经营支出占销售收入比重企稳，龙头公司现金流更稳健。
• 重点公司表现：部分公司如新城、华夏、阳光城、泰禾、华发营收增速较快，但阳光城、金科、首开及华发扣税毛利率较低，而华夏幸福因业务模式不同毛利率较高。

关键信息

1. 行业营收与业绩占比

• 上半年营收及业绩占全年比重在30% - 40%之间，龙头公司占比更低。
• 样本集中度较高，前2名房企营收占比约40%，前5名占比约50%，前20名占比约80%。

2. 业绩增速与盈利水平

• 样本整体业绩增速达33.5%，归母净利率达11.4%，仅次于2013年同期。
• 扣税毛利率提升至26.9%，为近5年新高。
• 少数股东损益占比提升，对归母净利润产生负面影响，但龙头公司仍表现较好。

3. 现金流与经营支出

• 上半年销售收入同比增速达20.1%，经营支出同比增速降至19.7%，占销售收入比重基本与去年同期持平。
• 龙头公司经营支出占销售收入比重下降7个百分点，现金流更集中。

4. 重点公司分析

• 营收增长：新城、华夏、阳光城、泰禾、华发营收增速较快，其中新城、泰禾、阳光城2016-2017年销售额复合增速超过75%。
• 毛利率差异：多数公司毛利率在25%左右，但阳光城、金科、首开及华发毛利率较低，而华夏幸福因业务模式不同毛利率较高。
• 费用率差异：绿地、华夏及荣盛销管费率偏高，超过4%；财务费率整体上升，但龙头公司仍低于样本。
• 投资收益：新城、招蛇、金地、首开及华发投资收益占比较高，其中新城因公允价值变动收益影响显著。
• 营业利润增速：16家重点公司中，除滨江外，其他公司营业利润均有较快增长，其中新城、中南建设、泰禾、金科、首开、阳光城等公司增速超过100%。

5. 会计准则影响

• 新收入准则对利润表影响较小，但对收入确认时点和融资成分的处理有所调整。
• 新金融工具准则对利润表影响基本可以忽略，部分公司如新城和招蛇将可供出售金融资产调整为其他非流动金融资产。

投资建议

• 短期推荐：保利及新城，因其营收和业绩增速较快。
• 长期关注：万科，因其在成本管控和现金流管理方面表现较好。

风险提示

• 政策超出预期
• 宏观经济表现超出预期
• 房产税出台超出预期