房地产行业2018年中报总结之利润表：增收增利，表现靓丽-20180919-长城证券-22页-2mb

房地产2018年中报总结

核心内容概述

2018年上半年，中国房地产行业整体表现亮眼，样本企业营收增速达到 24.9%，为近五年次高；归母净利润增速达到 33.5%，创近五年新高。扣税毛利率提升 3个百分点，达到 26.9%，反映出行业盈利能力的增强。然而，随着销售扩张，销管费率和财务费率有所回升，尤其是部分企业因融资成本上升导致财务费率创新高。此外，少数股东损益占比上升，对归母净利润率产生一定拖累。

主要观点

1. 行业表现

• 2018年上半年，行业营收和业绩占全年比重约为 30%-40%，结算通常滞后销售约 1.5年。
• 样本企业营收集中度较高，前2名的万科和保利占样本营收约 40%，前5名约占 50%，前20名约占 80%。
• 重点公司中，新城、华夏、阳光城、泰禾及华发 营收增速较快，其中新城、泰禾及阳光城 2016-2017年销售额复合增速超过75%。

2. 盈利水平提升

• 扣税毛利率 26.9%，相比2017年 23.7%，提升 3个百分点，为近五年新高。
• 归母净利润 33.5%，为近五年新高，归母净利率 11.4%，仅次于2013年同期。
• 少数股东损益占比显著提升，超过 20%，龙头公司接近 30%，反映合作项目增加。

3. 现金流变化

• 上半年经营支出占销售收入比重 72%，与去年同期持平，但整体经营性净现金流流出增大。
• 龙头企业现金流集中度更明显，约为 60%，高于样本整体，现金流相对更平稳。

4. 重点公司分析

• 新会计准则 对利润表影响较小，主要体现在收入确认时点和重大融资成分的处理。
• 万科、新城、招商蛇口 采用新会计准则，其中万科营收和归母净利润增速略有下降，但毛利率和销售费率有所改善。
• 阳光城、金科、首开及华发 扣税毛利率较低，而 绿地、华夏及荣盛 销管费率偏高，超过 4%。
• 投资收益 占营业利润比重提升，但样本内存在分化，部分企业因投资收益增加而业绩高增长，如 金地、新城、华发 等。

关键信息

1. 营收及业绩占比

• 上半年营收占全年比重约为 30%-40%。
• 龙头企业营收占比相对较低，约为 25%-35%。

2. 毛利率及费率变化

• 扣税毛利率 26.9%，同比提升 3个百分点。
• 销管费率连续回升，财务费率 创新高，可能与融资成本上升有关。
• 销管费率 采用销售额为分母，部分企业如绿地、华夏、荣盛超过 4%。

3. 少数股东损益

• 少数股东损益同比提升 54.5%-75.1%，占净利润比重超过 20%，龙头公司接近 30%。
• 归母净利润增速 33.5%，但归母净利率由 9.7% 降至 9.1%，主要受少数股东损益影响。

4. 投资收益与公允价值变动

• 投资收益占营业利润比重提升，其中 新城、招蛇、金地、首开及华发 超过 20%。
• 新城 公允价值变动收益占比约 20%，主要来自投资性房地产收益。

5. 营业利润增长

• 16家重点房企 中，8家营业利润增速超过 100%，5家超过 50%。
• 滨江集团 业绩下滑，主要受毛利率下降和少数股东损益上升影响。

投资建议

• 短期重点推荐 保利及新城，因其表现较好。
• 长期关注 万科，其盈利能力和现金流表现较为稳健。

风险提示

• 政策风险：房产税出台、政策超出预期等。
• 宏观经济风险：宏观经济表现超出预期。
• 融资成本风险：融资成本上升可能影响财务费率。

图表与数据参考

• 图1：样本公司中top2、top5及top20营收占比
• 图2：样本公司中top2、top5及top20归母净利润占比
• 图3：上半年营收及业绩占全年比重
• 图4：top5上半年营收及业绩占全年比重
• 图5：上半年营收及业绩
• 图6：top5营收增速
• 图7：上半年扣税毛利率
• 图8：上半年销管费率
• 图9：上半年财务费率
• 图10：投资收益及增速
• 图11：投资收益占营业利润比重
• 图12：公允价值变动占营业利润比重
• 图13：营业外净收入占利润总额比重
• 图14：少数股东损益yoy
• 图15：少数股东损益占净利润比重
• 图16：归母净利润yoy
• 图17：归母净利率
• 图18：销售商品及提供劳务收到的现金yoy
• 图19：购买商品及接受劳务支付的现金yoy
• 图20：经营支出/销售收入
• 图21：经营性净现金流
• 图22：重点房企2016-2017年销售额年复合增速
• 图23：重点房企2018年中报扣税毛利率及三费率（销售额口径）矩阵图
• 图24：新城控股营业利润yoy
• 图25：重点房企2018年中报归母净利润及扣非后归母净利润yoy
• 图26：重点房企2018年中报扣非后业绩及营收yoy矩阵图

总结

2018年上半年，中国房地产行业整体表现强劲，营收和利润均实现显著增长，尤其是 万科、保利、新城、华夏、阳光城、泰禾、华发 等企业。行业毛利率提升，但销管费率和财务费率也有所上升。少数股东损益占比增加，对归母净利润率形成一定拖累。重点公司中，新城、华夏、阳光城、泰禾及华发 营收增速较快，而 滨江集团 业绩下滑。投资建议短期关注 保利、新城，长期关注 万科，同时需警惕政策和宏观经济变化带来的风险。