20180119-广发证券-房地产行业_供给支撑销售增速改善_投资受基数影响增速回落_10页_598kb

房地产行业总结

核心内容

2017年房地产行业在销售、投资、拿地及资金来源等方面呈现出结构性变化和持续改善的趋势。整体来看，行业处于去库存阶段，重点城市销售表现有所回暖，房企拿地意愿增强，投资增速受基数影响有所回落，但未来仍有支撑。同时，按揭贷款环境趋紧，房企融资渠道多元化。

主要观点

• 销售增速改善但结构性分化：2017年全国商品房销售面积同比增长7.7%，其中12月增速扩大至6.1%，表明年末重点城市供给放量推动成交边际改善。销售金额同比增长13.7%，其中12月增速达21.2%，显示房价持续上涨，销售均价环比上涨4%。预计2018年销售面积将高位小幅下滑2%，但一二线城市结构性向好趋势将延续，三四线城市则因棚改效应减弱及利率上行而小幅回落。

• 房企积极拿地补库存：2017年土地购置面积同比增长15.8%，土地成交价款达1.36万亿元，创历史新高。300城市土地出让金为4.56万亿元，同比增加42%。一线和三线城市土地出让金增幅显著，主要由出让面积增长和地价上涨推动。低库存背景下，房企拿地意愿增强，拿地成本边际改善，一二线地价增速低于房价增速。

• 新开工意愿较强，投资增速受基数影响回落：2017年全国房屋新开工面积同比增长7.0%，其中住宅新开工增长10.5%。12月新开工面积同比上升8.6%。行业处于消化库存阶段，中期库存去化周期降至历史底部。预计2018年新开工面积将同比增长6%。房地产开发投资同比增长7.0%，12月增速回落至2.4%。受去年高基数影响，投资增速有所放缓，但土地出让金放量和施工投资小幅增长将支撑2018年投资增速维持在5%左右。

• 房企到位资金改善，按揭贷持续负增长：2017年房企到位资金同比增长8.2%，主要由自筹资金、定金及预收款增长支撑。按揭贷款累计同比持续负增长，降幅扩大，反映按揭贷环境收紧。国内贷款增长17.3%，外资增长19.6%，房企融资渠道多元化。

关键信息

销售数据

• 2017年全国商品房销售面积：16.94亿平米，同比增长7.7%
• 住宅销售面积：14.48亿平米，同比增长5.3%
• 2017年全国商品房销售金额：13.3万亿元，同比增长13.7%
• 住宅销售金额：11.02万亿元，同比增长11.3%
• 12月销售面积增速：6.1%，销售金额增速：21.2%
• 2018年销售面积预测：高位小幅下滑2%
• 2018年销售金额预测：同比持平

拿地与投资

• 2017年土地购置面积：2.56亿平米，同比增长15.8%
• 土地成交价款：1.36万亿元，同比增长49.4%
• 300城市土地出让金：4.56万亿元，同比增长42%
• 2017年房地产开发投资：11.0万亿元，同比增长7.0%
• 2018年投资增速预测：5%

资金来源

• 房企到位资金：15.61万亿元，同比增长8.2%
• 国内贷款：2.52万亿元，同比增长17.3%
• 自筹资金：5.09万亿元，同比增长3.5%
• 定金及预收款：增长16.1%
• 按揭贷款：同比下降2.0%，降幅扩大0.4个百分点

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 公司评级：买入、谨慎增持、持有、卖出

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心

报告日期

2018-01-19

联系方式

免责声明

本报告内容仅供参考，不构成投资建议。广发证券不对因使用本报告内容而产生的损失承担责任。报告内容可能随时更改，恕不另行通知。未经授权，任何机构或个人不得翻版、复制、刊登、转载和引用本报告。