20220724-天风证券-房地产行业研究周报_房价修复力度如何__22页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年7月17日至23日期间，中国房地产市场在政策支持和市场情绪回暖的推动下，呈现出房价边际改善、成交量回升的态势。70个大中城市新建和二手住宅价格环比增速均有所提升，表明市场逐步修复。同时，各能级城市房价修复力度不一，一线及强二线城市表现较好，而三四线城市仍面临较大下行压力。

主要观点

• 房价修复趋势：受房贷利率下调、限购限贷政策放松及疫情缓解影响，4月以来市场热度有所回升，带动房价环比增速边际改善。但整体房价仍低于2021年初水平。
• 城市分化明显：一线城市房价韧性较强，持续上涨；二线城市分化明显，部分城市因政策支持或人口流入表现较好，但部分城市如哈尔滨、长春则面临房价下跌压力；三线及以下城市复苏缓慢，多数仍处于探底阶段。
• 政策驱动市场：政府出台多项政策，包括放松限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、推动保障性租赁住房建设等，旨在促进市场平稳发展，稳定市场预期。
• 成交改善：二手房市场在政策支持下有所回暖，成交量较上月改善，但新房市场仍面临较大压力，成交量同比下滑。
• 行业展望：下半年房价修复将取决于宏观基本面和政策优化效果，中长期伴随购房信心恢复，房价有望逐步稳定。

关键信息

房价走势

• 新建商品住宅价格：6月环比 $-0.1%$ ，较上月回升0.1个pct，一线城市涨幅领先。
• 二手住宅价格：6月环比 $-0.3%$ ，降幅较上月收窄，一线城市涨幅稳定。

城市分化

• 一线城市：房价累计涨幅领先，如北京、上海、广州等。
• 二线城市：如成都、杭州等因政策支持和人口流入表现较好，而哈尔滨、长春等则因人口流出和产业结构问题面临较大下行压力。
• 三线及以下城市：多数房价仍处于探底过程，短期内下行压力持续。

政策动态

• 全国政策：
  • 房地产金融政策保持稳定，支持刚需和改善型需求。
  • 鼓励金融机构参与风险处置，支持租赁住房建设。
  • 推动保障性租赁住房建设，探索REITs试点。
• 地方政策：
  • 多地放宽公积金贷款额度，如南京、南昌、青岛等。
  • 部分城市推出购房补贴，如哈尔滨、徐州、固原等。
  • 土地政策调整，如广州、南通等城市优化土地出让条件。

市场表现

• 新房成交：7月16日-22日，64城商品房成交面积436万平，月度同比 $-36.61%$ ，相较上月下降26.19pct。
• 二手房成交：7月16日-22日，17城二手房成交面积176万平，月度同比 $-6.43%$ ，相较上月改善7.59pct。
• 土地市场：本周成交建面3843万平，成交总额1487亿元，滚动12周同比分别为 $-25.03%$ 和 $-50.06%$ 。

投资建议

• 推荐标的：优质龙头房企如中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；优质成长型房企如新城控股、旭辉控股集团；优质物管企业如碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 关注标的：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。

结论

房地产市场在政策支持和市场情绪回暖下逐步修复，但城市间分化仍显著。一线城市及具备人才、产业优势的强二线城市房价复苏力度较强，而部分三四线城市仍面临较大下行压力。未来房价走势将取决于宏观基本面和政策优化效果，中长期有望逐步达到稳定合理区间。