20180912-浙商证券-债券市场专题研究_房租上涨对CPI影响几何__8页_1mb

房租上涨对CPI影响几何？总结

核心内容概述

本报告分析了2018年中以来，以北上广深为代表的一二线城市住宅租金快速上涨对消费者物价指数（CPI）的直接和间接影响。报告指出，尽管房租上涨显著，但其对CPI的直接冲击较弱，而通过服务业价格形成的间接影响则较为明显。

主要观点

1. 房价上涨带动租金补涨

• 背景：2018年中以来，北上广深等一、二线城市住宅租金快速上涨，引发市场关注。
• 原因：
  • 前期房价上涨后的租金补涨。
  • 房地产调控未放松，限购人群购房需求转为租房需求。
  • 一线城市产业升级，消费能力提升。
  • 部分长租公寓运营商高价争抢房源，推高租金。

2. 房租变化对CPI直接冲击较弱

• CPI居住分项结构：
  • 包括自有住房、租赁房房租、水电燃料、建房及装修材料（2016年后为住房保养维修及管理）。
  • 自有住房占比最高（2016年后约60%），但与市场化租金和房地产价格联动性较弱。
• 市场化租金影响：
  • 仅有“租赁房房租”中的“私房房租”反映市场化租金波动，占CPI比重不足2%。
  • 2016年以来，居住分项占CPI比重为20%，其中租赁房房租占比约10%，即CPI中约2%。
• 数据差异原因：
  • 包括公房房租在内的CPI租赁房房租分项价格变动较为稳定。
  • 统计局样本可能集中于房租涨幅较小的三四线城市。

3. 房租上涨通过服务业价格对CPI形成间接冲击

• 间接影响机制：
  • 房租上涨通过提高店面和办公楼租金成本、人力生活成本等，影响服务业价格，进而对CPI形成间接冲击。
• CPI服务分项构成：
  • 包括生活用品及服务、交通和通信、教育文化和娱乐、医疗保健等四类，合计占CPI权重21.94%。
• 影响力度与滞后性：
  • CPI租赁房房租同比变动1%，将滞后三个月影响CPI服务业分项同比变动0.9%。
  • 70大中城市二手住宅价格同比变动1%，滞后六个月影响CPI服务业分项同比变动0.1%。
• 预测：
  • 预计2018年9-12月，CPI服务业分项可能维持2.6%左右的高位，但突破2017年全年高点（3.3%）的可能性不大。
  • 主要原因是二手住宅价格仅小幅反弹，以及租赁房房租涨幅有限。

关键信息

• CPI计算方法差异：
  • 中国采用用户成本法估算自有住房，与房贷利率相关性较强。
  • 美国、日本等采用租金等价法，与市场化租金高度相关。
• 相关系数与滞后性：
  • CPI租赁房房租对CPI服务分项的影响滞后三个月，相关系数达0.43。
  • 70大中城市二手住宅价格对CPI服务分项的影响滞后6-8个月，相关系数达0.81。
• 数据来源与图表：
  • 图表包括北京、深圳租金与房价走势、CPI居住分项结构及权重、CPI服务分项构成、租金与CPI相关性分析等。
  • 回归分析显示，CPI居住分项与各子项之间相关性高，模型拟合度良好。

投资评级说明

• 证券投资评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。
• 提示：投资评级为相对评级，不代表绝对推荐，投资者应结合自身情况独立决策。

风险提示与法律声明

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• 风险提示：报告仅供参考，不构成投资建议，使用报告的后果由投资者自行承担。
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附录：回归方程结果

注：*、、*分别表示自变量对因变量的影响在0.01、0.05、0.1的置信区间显著；Adjusted R Square 表示模型解释力。

结论

尽管房租上涨在部分城市表现显著，但对CPI的直接冲击有限。主要由于CPI中市场化租金占比小，且统计局样本覆盖范围有限。而房租上涨对CPI服务业分项存在间接影响，但短期内难以突破历史高点。整体来看，房租上涨对CPI的传导路径较为复杂，需结合其他经济指标综合判断。