2018-房租上涨对CPI影响几何__8页-1mb

报告摘要

房租上涨对CPI影响几何？

核心内容概述

本报告分析了2018年中以来，以北上广深为代表的一二线城市租金快速上涨对CPI的直接影响与间接影响。报告指出，尽管租金上涨显著，但其对CPI的直接冲击较为有限，而通过服务业价格形成的间接影响则相对明显。

主要观点

1. 房价上涨带动租金补涨

原因分析：
- 前期房地产价格上涨后，租金价格出现补涨。
- 房地产调控未放松，限购人群购房需求向租房需求转化。
- 一线城市产业升级，高端服务业占比提升，推动消费能力增长。
- 长租公寓运营商高价争抢房源，人为推高租金。
数据支持：
- 北京2015年初至2016年底二手住宅价格指数涨幅达66.67%，同期租金涨幅仅为11.29%。
- 2018年中以来，一线城市租金涨幅明显，而三四线城市涨幅较小。

2. 房租变化对CPI直接冲击较弱

CPI居住分项结构：
- 包括自有住房、租赁房房租、水电燃料、建房及装修材料（2016年后为住房保养维修及管理）。
- 自有住房占CPI居住分项权重最高，达60%。
租金在CPI中的占比：
- 仅有“私房房租”子分类反映市场化租金波动，占CPI比重不足2%。
- 租赁房房租分项占居住分项约10%，占CPI约2%。
CPI自有住房的计算方法：
- 采用用户成本法，与房贷利率相关性较强，与房地产价格和市场化租金相关性较弱。
- 自有住房市场现价估值 × 年折旧率（城镇居民2%、农村居民3.03%）。
CPI租赁房房租数据表现：
- 由于包含公房房租，且样本集中于三四线城市，近期CPI租赁房房租同比涨幅不大。

3. 房租上涨通过服务业价格对CPI形成间接冲击

影响路径：
- 房租上涨导致店面和办公楼租金成本上升，进而影响服务业价格。
- 人力生活成本也受到房租上涨的间接影响。
CPI服务分项权重：
- 合计占CPI权重21.94%，主要包括家庭服务、通信服务、教育文化和娱乐、医疗服务。
影响滞后与相关性：
- CPI租赁房房租同比变动1%，滞后三个月影响CPI服务业分项同比变动约0.9%。
- 70大中城市二手住宅价格同比变动1%，滞后六个月影响CPI服务业分项同比变动约0.1%。
- 2016.1-2018.8月度数据显示，CPI租赁房房租对服务业分项影响最大相关系数为0.43，二手住宅价格影响最大相关系数为0.81。
未来展望：
- 预计9-12月CPI服务业分项将维持在2.6%左右，但突破2017年全年高点（3.3%）的可能性不大。
- 下半年租房淡季来临，租金上涨空间有限。

关键信息

CPI结构：
- 居住分项占CPI比重约20%，其中自有住房占比最高（60%）。
- 租赁房房租仅占CPI约2%，且受公房和样本城市影响较大。
统计方法差异：
- 中国采用用户成本法计算自有住房，与房贷利率相关性高。
- 美国、日本等采用租金等价法，与市场化租金高度相关。
相关性分析：
- CPI服务分项与租赁房房租、房地产价格存在较强相关性。
- 租赁房房租对服务业分项的影响滞后三个月，相关系数达0.43。
- 二手住宅价格对服务业分项的影响滞后六个月，相关系数达0.81。
未来趋势预测：
- 9-12月CPI服务业分项预计维持在2.6%左右。
- 房租上涨对CPI的进一步推升空间有限。

图表说明

图1、图2：展示北京、深圳租金与房价同比变动趋势。
图3、图4：CPI居住分项子分类及权重分布。
图5-8：CPI居住分项与房贷利率、房地产价格、市场化租金的相关性分析。
图9-10：CPI租赁房房租与平均租金同比关系（上海、北京）。
图11-13：全国部分城市平均租金及同比变动趋势。
图14-16：CPI服务分项与租赁房房租、房地产价格的相关性及拟合值分析。

投资评级说明

股票投资评级：
- 买入：证券相对于沪深300指数涨幅超过20%。
- 增持：涨幅在10%~20%之间。
- 中性：涨幅在-10%~10%之间。
- 减持：涨幅低于-10%。
行业投资评级：
- 看好：行业指数涨幅超过10%。
- 中性：行业指数涨幅在-10%~10%之间。
- 看淡：行业指数涨幅低于-10%。

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