20260819-华源证券-恒基地产-00012.HK-资源为基_成长有时_29页_3mb

报告摘要

恒基地产是一家深耕中国香港市场近半个世纪的港资房地产发展商，业务涵盖物业发展、物业投资及策略投资。公司由李兆基博士创立，通过低成本土储扩张及市区更新模式，形成了以住宅开发、投资物业及联营公司投资为核心的多元化业务结构。公司长期位居香港住宅市场第一梯队，持有包括香港中华煤气、美丽华酒店等优质资产。

物业开发业务：随着中国香港房地产市场回暖，公司销售及盈利修复可期。FY2025香港权益合约销售金额达193亿港元，同比增长71%。公司通过旧楼收购及市区更新模式储备了大量低成本优质项目，同时持有4050万平方尺新界农地，有望受益于北部都会区建设。
物业租赁业务：核心投资物业组合出租率长期维持在90%以上，FY2025为93%。公司投资物业板块进入新的扩张周期，The Henderson出租率达95%，Central Yards一期预计2027年开业，有望带来新增租金收入。
财务状况：公司保持高度稳健的财务结构，FY2025净负债率仅18.7%。控股股东李氏家族提供长期资金支持，优化债务结构，降低融资成本至3.41%。
盈利预测：预计2026-2028财年EPS分别为1.65/1.93/2.21港元，对应PE分别为16.44/14.11/12.30倍，PB为0.41倍。首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：中国香港住宅市场复苏不及预期、商业地产市场复苏不及预期及利率上行风险。

市场表现：截至2026年8月18日，收盘价为27.18港元，总市值131,588.90百万港元。
业务结构：物业发展、物业租赁、公用事业及其他业务收入占比分别为41%、19%、32%和8%，运营利润占比分别为33%、40%、23%和4%。
投资物业：核心投资物业出租率长期维持在90%以上，2025年为93%。预计2026-2028年物业租赁收入同比增长分别为1.44%、4.26%和4.82%，营业利润率维持在70%以上。
财务指标：FY2025净负债率为18.7%，加权平均债务期限为3.81年，平均融资成本为3.41%。
分红政策：尽管FY2025下调股息，但长期股东回报基础稳固，公司具备较强的盈利修复能力。