房地产行业：销售端景气度下行，开工依旧具备韧性-20181025-广发证券-14页-1mb

房地产行业总结

核心内容概览

• 销售端景气度下行，但新开工保持韧性。
• 土地购置面积增速回落，房企拿地成本改善。
• 投资增速下行具有刚性，未来或边际改善。
• 房企到位资金持续增长，开发贷与预收款改善。
• 一二线龙头估值处于底部，具备投资价值。

主要观点

• 销售端：2018年1-9月全国商品房销售面积同比增长2.9%，9月单月同比下滑3.6%，为年内第二次转负。各区域景气度均下行，其中东部地区降幅最大，为-4.3%。一二线城市销售增速虽有所回升，但三四线城市因棚改政策边际减弱及购房成本上升，未来销售或将逐步回落。四季度或成为年内销售低点。

• 土地市场：1-9月土地购置面积同比增长15.7%，土地成交价款同比增长22.7%，土地价格同比上涨6.1%。中指院数据显示，300城市楼面价增速低于销售均价增速，表明房企拿地成本持续改善。东部地区土地市场热度相对较高，但整体土地投资增速或将逐步回落。

• 新开工与投资：1-9月全国房屋新开工面积同比增长16.4%，创年内新高。住宅新开工面积增长19.4%，非住宅增长8.8%。投资方面，1-9月全国房地产开发投资同比增长9.9%，增速小幅回落，主要受中部地区拖累。未来施工投资将边际改善，但土地投资增速可能逐步回落。

• 资金面：房企到位资金同比增长7.8%，其中定金及预收款增长显著，开发贷降幅收窄。自筹资金持续增长，主要受益于融资创新及公司债回暖。整体资金面改善，主流地产股估值处于历史底部，龙头公司具备投资价值。

关键信息

销售数据

• 全国销售面积：1-9月11.93亿平米，同比+2.9%，增速较1-8月收窄1.1个百分点。
• 住宅销售面积：1-9月10.35亿平米，同比+3.3%，增速较1-8月下降0.7个百分点。
• 9月销售情况：全国商品房销售面积同比-3.6%，住宅销售面积同比-0.8%。
• 区域表现：
  • 东部：同比-4.3%
  • 中部：同比+10.2%
  • 西部：同比+8.9%
  • 东北：同比-3.5%

土地市场

• 土地购置面积：1-9月1.94亿平米，同比+15.7%。
• 土地成交价款：1-9月1.0万亿元，同比+22.7%。
• 土地价格：1-9月全国土地价格同比+6.1%，9月单月同比+1.8%。
• 300城市土地出让情况：
  • 出让面积：同比+24.2%
  • 出让金：同比+13.8%
  • 楼面价：同比-8.4%，低于销售均价增速。

新开工与投资

• 全国新开工面积：1-9月15.26亿平米，同比+16.4%。
• 住宅新开工面积：1-9月11.24亿平米，同比+19.4%。
• 投资总额：1-9月8.87万亿元，同比+9.9%。
• 区域投资增速：
  • 东部：+11.0%
  • 西部：+7.6%
  • 中部：+8.4%
  • 东北：+16.5%（占比小，影响有限）

资金面

• 到位资金：1-9月12.19万亿元，同比+7.8%。
• 国内贷款（开发贷）：同比-5.1%，降幅收窄。
• 自筹资金：同比+11.4%，受益于融资创新和公司债回暖。
• 定金及预收款：同比+16.3%，增速持续扩大。
• 个人按揭贷款：同比-1.2%，降幅扩大。

行业评级与投资建议

• 行业评级：买入
• 推荐标的：低估值的一二线龙头房企，未来两年业绩有望维持20%左右增长，19年动态PE不到6倍，具备投资价值。

风险提示

• 不同口径下土地数据存在差异。
• 资金面继续收紧可能对需求端和房企经营造成负面影响。
• 行业库存可能抬升快于预期。
• 政策调控力度可能进一步加大。

数据来源与图表索引

• 数据来源：统计局、中指院、Wind、广发证券发展研究中心
• 图表索引：
  • 图1-图31：涵盖销售面积、土地购置、新开工、投资及资金面等关键指标的变化趋势。