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固定收益专题：地产逻辑对利率走势的影响

根据最新证券研究报告，地产逻辑仍是影响债券市场利率走势的关键因素。现对相关内容总结如下：

1. 地产与利率的关系

• 地产投资和新开工面积增速是影响利率的核心指标，作用强于地产政策和销售数据。
• 地产逻辑通过机构行为影响利率走势，新增信用资产仍具重要性。
• 开工面积同比增速的绝对水平与回升斜率同样重要，而增速见底不一定导致利率回升。
• 地产政策密集放松通常对应债市牛市，但叠加货币政策宽松，利率仍可能处于下行通道。

2. 当前地产状态

• 销售端：需求不足，自2023年下半年以来，政策虽密集推出，但内生动能依然有限。1-2月销售面积处于季节性低点，新建商品住宅价格持续下行。
• 库存端：房企库存高企，主动去库存，导致新开工、施工面积受限，开发贷余额增速放缓，资金信托对房地产投放持续收缩。

3. 政策展望：多维度促地产修复

• 房企纾困：通过保交楼贷款支持计划、“第二支箭”房企债券支持等工具缓解企业流动性压力，引导市场修复信用。
• 需求端：一线城市调整“认房不认贷”，降低首付比例和房贷利率，刺激刚性和改善性购房需求。
• 供给侧：推动旧改、保障房建设、租赁住房等，多渠道改善住房供给结构。
• 货币政策协同：PSL大规模投放有望改善房地产形势，若全年PSL投放达万亿以上，配合其他工具，可扭转当前地产趋势。

4. 债市展望

• 地产政策加码或已进入宽松的2014–2016年模式，但高质量发展背景下，政策存在结构性约束。
• 地产仍对债市构成总体偏多的交易逻辑，利率将在政策与市场博弈中震荡下行，但需关注政策效果的时间差与资金落实情况。

风险提示

• 地产政策不确定性、投资者行为变化、政策解读偏差以及宏观经济冲击可能对债市形成扰动。
• 债券市场需持续跟踪地产销售、库存去化、PSL投放及政策工具落地情况。

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