2017-房地产行业7月月报：商办拖累投资下行、住宅投资依然较强，按揭收紧拖累销售走弱-20170815-华创证券-18页-1mb

房地产行业7月月报总结

核心内容

2017年7月，中国房地产市场呈现投资与销售双双放缓的趋势，但住宅投资依然保持较强劲，而商办投资则明显走弱。同时，按揭贷款的收紧对销售造成一定拖累，但购房者人气未减，部分城市去化率有所提升。此外，房地产行业资金来源趋紧，但房企补库存意愿仍强，预计全年投资与销售增速将有所下调。

主要观点

• 投资端：
  2017年1-7月房地产开发投资同比增长 $7.9%$，较1-6月回落0.6个百分点，其中7月单月投资增速为 $4.8%$，较6月下降3.0个百分点。

  • 住宅投资同比增长 $10.0%$，相对稳定，占房地产开发投资的 $68.1%$。
  • 商办投资同比下降 $3.9%$，为两年半以来首次下降，成为投资下行的主要原因。
  • 土地购置面积同比增长 $11.1%$，7月单月同比增加 $24.3%$，表明房企补库存意愿强烈，住宅库存处于历史低位，后续住宅补库存是必然趋势。

• 销售端：
  2017年1-7月商品房销售面积同比增长 $14.0%$，较1-6月回落2.1个百分点，其中7月单月销售面积同比增长 $2.0%$，较6月下降19.4个百分点。

  • 一二线城市销售继续走弱，三四线城市销售表现相对较好。
  • 7月十大城市去化率走高，显示购房人气未减，部分销售下滑可能源于推盘量减少。
  • 按揭贷款连续3个月同比为负，按揭收紧对销售造成一定制约，全年销售增速由 $7.0%$ 调整至 $6.7%$。

• 资金端：
  2017年1-7月房地产开发企业资金来源同比增长 $9.7%$，较1-6月回落1.5个百分点，其中7月单月同比增长 $1.3%$，较6月回落14.8个百分点。

  • 国内贷款同比增长 $4.6%$，较6月回落38.6个百分点。
  • 自筹资金同比增长 $0.1%$，较6月回落1.6个百分点。
  • 个人按揭贷款同比下降 $10.1%$，降幅扩大9.3个百分点。
  • 尽管部分房企融资有所放松，但中小企业融资仍受限，全行业资金趋紧。

关键信息

• 投资趋势：
  商办投资拖累整体投资下行，但住宅投资依然强劲。全年投资增速由 $8.0%$ 调整至 $6.5%$。

• 销售趋势：
  销售面积同比小幅回落，但部分城市去化率走高，显示购房需求依然旺盛。全年销售增速调整至 $6.7%$。

• 资金来源：
  资金来源趋紧，房企融资受限，尤其是中小企业。全年资金来源增速预计有所放缓。

推荐公司及评级

政策分析

• 长效机制：
  国家正推进租售同权和共有产权住房政策，推动住房租赁市场发展，建立房地产长效机制。

• 政策影响：

  • 住建部：推动租售同权立法，支持住房租赁企业发展，鼓励各地建设租赁住房。
  • 地方调控：40个城市发布“限售令”，部分城市如保定限售年限长达10年。
  • 棚改政策：排查十年棚改项目，逾期不交付将被问责。部分城市如深圳实行人才住房和保障性住房只租不售。

• 信贷政策：

  • 个人按揭贷款持续下降，影响销售回款。
  • 7月全国首套房贷平均利率升至 $4.99%$，表明信贷环境趋紧。
  • 广东省个人房贷同比少增 $1770$ 亿元，显示房地产贷款增速放缓。

图表目录

• 图表1：房地产开发投资累计同比和单月同比
• 图表2：住宅开发投资和商办开发投资的单月同比
• 图表3：住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位
• 图表4：商办开发投资占比商品房开发投资为 $32%$
• 图表5：商品房新开工和施工面积同比
• 图表6：土地购置面积及土地成交价款累计同比
• 图表7：全国住宅已开工未售库存去化月数
• 图表8：133家上市房企未售存货占总资产比值
• 图表9：全国一二线、三四线商品房销售面积同比
• 图表10：十大城市商品房成交/推盘比情况
• 图表11：全国及各区域销售面积同比增速
• 图表12：全国及各区域销售金额同比增速
• 图表13：商品房待售面积及同比增速
• 图表14：各资金来源同比增长率
• 图表15：销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系
• 图表16：每月行业重点新闻

分析师信息

• 证券分析师：袁豪（执业编号：S0360516120001）
• 联系人：鲁星泽（电话：021-20572575）
• 联系人：曹曼（邮箱：caoman@hcyjs.com）

行业评级说明

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数 $5%$ 以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度在 $-5%$ 到 $5%$ 之间。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数 $5%$ 以上。

分析师声明

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