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华泰 | 房地产：产品力重塑库存周期 总结

核心内容概述

华泰证券研究报告指出，当前我国房地产市场仍面临库存去化压力，但重点城市核心区的去化周期相对可控。随着“好房子”政策的推进，新规产品在提升得房率和居住品质方面发挥了重要作用，推动新房市场结构性复苏。重点城市中，部分房企已积极布局核心区域，产品力的迭代有望带动市场率先回暖。

主要观点

• 总量角度：新房市场库存压力依然存在，但土地供应的缩量提质有助于缓解去化难题。
• 市场结构：重点城市及其核心区成为土地成交的主要集中地，非核心区则面临更大去化压力。
• 产品力提升：新规产品在得房率、居住品质等方面表现突出，去化周期显著优于旧规产品。
• 市场复苏预期：随着新规产品占比上升，重点城市核心区去化周期有望逐步下降至健康水平（12个月以下），房价或稳中有升。
• 投资建议：产品力领先的头部房企将率先受益于市场复苏，重点城市布局较多的房企具有更强的市场适应能力。

关键信息

土地市场变化

• 2021年以来，全国涉宅用地成交面积收缩幅度超过商品住宅销售面积，推动广义库存自2024年起逐步收缩。
• 重点十城土地成交向核心区集中，其中一线城市核心区占比提升明显。
• 重点十城广义库存提前全国一年进入去化周期，部分城市如深圳、成都、上海、苏州去化表现突出。

库存情况分析

• 狭义库存：全国80城取证待售库存去化周期仍处于高位（34.2个月），但重点十城中，多数核心区去化周期优于非核心区。
• 核心区表现：尽管部分城市如杭州、苏州、武汉、上海、深圳核心区去化周期低于18个月，但仍有部分城市如北京、合肥等核心区库存压力有所加大。
• 库存结构：重点十城中，有4城狭义库存绝对水平高于23年末，但核心区库存仍相对健康。

新规产品影响

• 新规产品特点：得房率显著提升，居住品质全面升级，如阳台、飘窗、架空层等空间设计更加灵活。
• 市场表现：新规产品去化周期明显优于旧规产品，价格更为坚挺，如成都新规房源去化周期仅为2.2个月，旧规房源为4.8个月；长沙新规库存去化周期为7.2个月，旧规库存为51.2个月。
• 市场占比：新规产品在重点十城可售资源中占比预计2027年将上升至30%-40%，核心区占比更高。

与市场观点的不同之处

• 市场悲观预期：多数市场观点认为全国新房库存去化困难，需更长时间才能企稳。
• 华泰新视角：指出重点城市核心区库存去化周期相对可控，新规产品占比提升有助于改善去化周期，房价有望稳中有升，结构性复苏已在路上。

风险提示

1. 地产政策波动风险：货币、财政、土地、金融等政策存在不确定性，可能影响市场复苏。
2. 量价复苏不及预期风险：若经济复苏不及预期，居民预期未修复，政策效果不佳，可能导致市场基本面未达预期。
3. 部分房企经营风险：若市场复苏低于预期，部分房企可能面临资金链紧张和经营困难。

投资建议

• 关注重点城市：特别是杭州、合肥、上海、深圳等老库存压力较小的城市，其价格弹性可能更强。
• 布局核心区域：当前头部房企拿地结构已高度聚焦重点城市核心区域，产品力持续提升，有望率先受益。
• 新规产品为主力：未来随着新规产品加速入市，将成为重点城市新房供应的主力，推动市场去化周期改善。

图表与数据亮点

• 图表1：自然资源部住宅用地“五类”调控目标，反映土地供应与库存去化周期的关系。
• 图表2：全国涉宅用地成交建面与商品住宅销售面积对比，体现广义库存收缩趋势。
• 图表3-4：重点十城涉宅用地成交面积与金额占比，显示土地市场“K形分化”趋势。
• 图表5：重点十城核心区与非核心区销售面积与批准上市面积对比，体现市场去化差异。
• 图表19：重点城市住宅新规政策汇总，展示各地对居住品质的提升方向。
• 图表28：重点十城新老库存占比和去化周期测算，显示新规产品对市场结构的重塑作用。