20260827-国金证券-楼市长期支撑的再确认_国金宏观张馨月_9页_1mb

楼市长期支撑的再确认总结

核心内容

当前房地产市场的核心问题已从总量层面能否见底，转向部分房产估值溢价能否维持。住宅总需求企稳和租金止跌进一步夯实了楼市的长期支撑，为市场止跌回稳提供了基础。

主要观点

• 住宅总需求企稳：全国住宅总需求在2026年保持稳定，与2025年基本持平，连续三年维持在13-14亿平方米之间。
• 成交结构转变：二手房成交占比快速上升，从2025年的46%增至2026年上半年的50.4%，主要由供给侧收缩和开发商战略调整驱动。
• 核心城市需求率先回升：一线城市住宅总需求在2026年1-7月同比增长3.1%，部分城市如上海、深圳、北京实现正增长。
• 二线城市分化明显：部分二线城市因缺乏经济增长新动能，房价出现补跌；而受益于新兴产业发展的城市如苏州、合肥则表现坚挺。
• 租金止跌回升：全国租金价格在2026年二季度实现止跌，租金回报率回升至2.48%，接近合理区间。
• 房产估值分化：刚需房产价格已基本企稳，而改善和高端房产价格仍受风险偏好和未来预期影响较大。
• 土地市场集中度提高：TOP20城市住宅土地出让金占比达62%，核心城市土地市场活跃，非核心城市则持续低迷。

关键信息

1. 住宅总需求与成交结构

• 全国住宅总需求企稳：2026年上半年全国新房和二手房成交总面积同比降幅仅为1.9%，表明需求已趋于稳定。
• 二手房占比提升：2026年上半年二手房成交占比提升5个百分点，主要由供给侧收缩和开发商聚焦核心城市所致。
• 一线城市需求回升：1-7月一线城市新房和二手房成交总面积同比增长3.1%，其中上海、深圳、北京实现正增长。
• 二线城市分化：部分二线城市如成都、长沙、沈阳房价出现补跌，而苏州、合肥等因新兴产业支撑房价相对稳定。

2. 租金与租金回报率

• 租金止跌回升：2026年二季度全国租金价格实现止跌，多口径租金数据环比转正。
• 租金回报率回升：7月百城租金回报率达2.48%，接近2.6%的公积金贷款利率，回到合理区间。
• 不同类型房产租金回报率差异：上海刚需房产租金回报率较高（2.3%-2.1%），而改善和高端房产回报率较低（1.7%-1.6%）。
• 中国香港对比：中国香港租金回报率高于上海，主要由于持有成本较高，但综合考虑后两地回报率基本相当。

3. 土地市场与供给收缩

• 核心城市土地市场活跃：TOP20城市住宅土地出让金占全国比重达62%，上海、杭州、北京、广州、深圳位列前五。
• 非核心城市土地市场低迷：二线上半年住宅用地成交面积同比降幅达37.6%，显著高于300城整体降幅。
• 新房库存去化：全国商品房待售面积7月末同比下降0.8%，已开工未售面积降至2008年初水平。

风险提示

• 宏观经济改善不及预期：可能影响房地产市场复苏节奏。
• 地产企稳节奏慢于预期：可能导致房价进一步调整。
• 新房供给瓶颈加剧：可能加剧部分城市的供需失衡。

报告信息

• 报告名称：《楼市何时筑底？》
• 发布日期：2026年8月26日
• 发布机构：国金证券股份有限公司
• 分析师：
  • 宋雪涛（SAC执业编号：S1130525030001）
  • 张馨月（SAC执业编号：S1130525070016）

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