20260927-华源证券-房地产2026年中报综述_盈利继续承压_杠杆保持平稳_15页_1mb

房地产行业2026年中报总结

核心内容概述

2026年中报数据显示，中国房地产行业整体仍处于调整期，收入端降幅扩大，但盈利能力有所改善，销售回款情况边际好转。行业杠杆水平保持相对平稳，但净负债率有所上升，现金短债比下降。随着“828”楼市新政的实施，行业正逐步从规模扩张转向品质竞争，市场筑底迹象显现，核心城市有望率先企稳，地产股的修复行情值得关注。

主要观点

• 收入与盈利调整：2026H1，板块平均营业收入57.1亿元，同比-23.2%，收入降幅较2025年全年扩大；归母净利润为-3.5亿元，同比少亏损0.8亿元，反映减值计提节奏放缓和毛利率企稳。
• 毛利率与费用率：板块毛利率为14.3%，较2025H1下降0.2pct；费用率（销售+管理+财务）为12.5%，同比提升1.4pct，费用率上升与收入收缩有关。
• 减值计提缓解：板块减值损失/营业收入为3.2%，较2025H1下降0.2pct，一线房企减值比例下降0.1pct，二线房企下降0.4pct，反映前期风险释放后当期压力减轻。
• 杠杆水平稳定：资产负债率75.9%，与上年末基本持平；剔除预收款后资产负债率72.5%，保持平稳；净负债率100.5%，较上年末提升1.6pct，主要因货币资金与净资产下降；现金短债比0.75倍，较上年末下降0.03倍。
• 销售回款改善：销售回款同比-17.1%，降幅较2025全年收窄6.0pct；销售回款/营业收入为87.9%，较2025全年提升17.4pct，显示回款质量边际改善。

关键信息

收入与盈利情况

• 整体收入：2026H1板块平均营业收入57.1亿元，同比-23.2%，降幅较2025全年扩大。
• 盈利表现：平均归母净利润-3.5亿元，同比少亏损0.8亿元，亏损规模收窄。
• 毛利率：板块毛利率14.3%，较2025H1下降0.2pct；一线房企毛利率11.7%，二线房企20.8%，二线有所改善。
• 费用率：三项费用率12.5%，同比上升1.4pct；一线房企费用率8.8%，二线21.3%，一线费用管控能力更强。
• 净利率：归母净利率-6.1%，较2025H1下降4.2pct，盈利能力仍承压。

杠杆与资金情况

• 资产负债率：板块资产负债率75.9%，与上年末基本持平；剔除预收款后为72.5%，与上年末持平。
• 净负债率：板块净负债率100.5%，较上年末上升1.6pct，主要因货币资金与净资产下降。
• 现金短债比：板块现金短债比0.75倍，较上年末下降0.03倍，反映短期偿债能力减弱。
• 销售回款：板块销售回款同比-17.1%，降幅收窄；销售回款/营业收入为87.9%，提升17.4pct，回款质量边际改善。

分梯队表现

• 一线房企：收入同比-23.2%，销售回款同比-13.8%，回款/营收90.4%，费用率8.8%。
• 二线房企：收入同比-23.1%，销售回款同比-24.9%，回款/营收81.6%，费用率21.3%。

回款与销售

• 全国新房销售：2026H1全国新房销售额同比下降13.6%，销售端尚未企稳。
• 销售回款：板块销售回款同比降幅收窄，但二线房企回款下滑幅度仍大于一线，资金压力仍需持续跟踪。

投资建议

我们维持房地产行业“看好”评级，建议关注以下子板块与个股：

1. 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业
2. 地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团
3. 地产转型：西藏城投
4. 二手房中介：贝壳
5. 物管企业：招商积余、华润万象生活

风险提示

1. 房地产量价超预期下行，可能进一步拖累销售回款与经营现金流；
2. 房地产融资资金趋紧，房企受限资金占比上升，资金端压力加剧；
3. 房地产政策不及预期，可能影响行业复苏节奏。

评级说明

• 投资评级：以6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持、无。
• 行业评级：以6个月内行业指数相对于市场基准指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。

基准指数

• A股市场：沪深300指数
• 香港市场：恒生中国企业指数（HSCEI）
• 美国市场：标普500指数或纳斯达克指数