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龙湖集团2026上半年业绩点评总结

核心内容

龙湖集团于2026年9月1日发布2026上半年业绩公告，整体表现呈现营收与利润双承压态势，但通过稳健的投资策略与核心业务布局，保持了相对较强的运营能力。

主要财务表现

• 营业收入：2026年上半年实现398亿元，同比下降32.26%。
• 归母净利润：19.6亿元，同比下降39.01%。
• 核心归母净利润：0.64亿元。
• 每股基本EPS：0.29元/股。

营收与利润承压原因

1. 开发业务结算收入下降：主要拖累营收表现。
2. 毛利率下滑：2026年上半年毛利率为11.12%，同比下降1.52个百分点。
3. 其他金融工具公平值变动减少：从0.89亿元降至0.11亿元。
4. 应占合营企业亏损扩大：2026年上半年亏损2.11亿元，去年同期为1.28亿元。
5. 销售费用与管理费用率上升：分别上升0.46pct和0.95pct。

开发销售情况

• 销售面积：175万方，同比下降33.05%。
• 销售金额：165.5亿元，同比下降52.73%。
• 销售均价：9460元/平米，同比下降29.39%。
• 区域分布：环渤海、西部、长三角、华南、华中销售金额占比分别为32.3%、28.3%、21.7%、12.1%、5.6%。
• 回款率：并表回款率超过100%。
• 已售未结算销售金额：838亿元，面积734万方。

拿地策略

• 新增土储：33.7万方，权益面积100%。
• 拿地楼面价：4147元/平米。
• 地售比：0.43。
• 拿地力度：0.08。
• 区域分布：环渤海地区占比64.1%，西部地区16.0%，长三角地区19.9%。
• 城市能级：新增地块均为二线城市。
• 土储总量：2011万方，权益土储1605万方，权益比例79.81%。
• 土储平均成本：3633元/平米。

持有物业表现

• 运营业务收入：73亿元，同比增长4.2%。
• 商业投资业务：租金收入59.8亿元，占比81.9%。
• 资产管理业务：收入13.2亿元，占比18.1%。
• 商场运营：覆盖96座商场，25个城市；营业额441亿元，剔除车辆销售后同比增长16%；日均客流370万人次，同比增长13%；出租率97.4%，维持高位。
• 长租公寓：租金收入10.6亿元，覆盖北京、上海、广州、深圳等高能级城市；出租率94.9%，其中开业超6个月的项目出租率96.2%。

服务与财务表现

• 服务业务收入：64亿元，同比增长2.2%。
• 物业服务收入：56.5亿元，同比增长2.3%；在管面积3.6亿方。
• 智慧营造收入：6.5亿元，同比增长3.3%。
• 新增代建面积：696万方；代建销售额112亿元。
• 财务结构优化：
  • 有序负债：1471亿元，较2025年末减少57亿元。
  • 资产负债率：53.8%，净负债率52%。
  • 短债占比：10.8%；外币债务占比10%。
  • 现金短债比：1.57倍；在手现金248.8亿元，其中预售监管资金83.7亿元。
  • 融资成本：平均3.36%，同比下降15bp。

投资建议与预测

• 2026-2028年归母净利润预测：4.29亿元、9.98亿元、12.00亿元。
• EPS预测：0.06元/股、0.14元/股、0.17元/股。
• PE预测：90.22X、38.81X、32.29X。
• 维持“推荐”评级。

风险提示

• 宏观经济不及预期
• 房地产销售不及预期
• 房价大幅下跌
• 资金回流不及预期
• 债务偿还不及预期
• 运营和服务业务不及预期

关键财务指标预测（人民币）

总结

龙湖集团2026上半年业绩表现承压，主要受到行业整体环境及开发业务结算收入下降的影响。公司通过聚焦核心城市拿地、优化财务结构、提升持有物业运营能力，保持了相对稳健的发展态势。尽管利润下滑，但其在商业投资和资产管理方面的表现较为突出，出租率维持高位。公司严控负债规模，优化债务结构，现金流状况良好，具备一定的抗风险能力。未来三年，公司盈利预计逐步回升，财务指标有望改善，维持“推荐”评级。