20260930-东吴证券-房地产行业点评报告_京沪现房销售细则落地_贴息支持需求释放_2页_481kb

房地产行业点评报告总结

核心内容概述

本报告分析了2026年9月京沪两地房地产政策的最新动态，重点包括现房销售细则的落地和购房贷款贴息政策的实施。这些政策旨在通过调整销售模式和降低购房成本，促进房地产市场平稳健康发展，改善市场预期，并为其他核心城市提供政策参考。

主要观点

1. 现房销售政策调整

• 新增项目优先现房销售：自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目优先采用现房销售模式，以增强购房者信心。
• 在途项目过渡安排：
  • 已取得建设工程规划许可证的项目按原政策执行；
  • 已取得建设用地使用权但尚未取得规划许可证的项目，可在2027年底前按原有预售条件申请预售，但需加强预售资金监管。
  • 上海还特别规定，2026年8月28日前已发布出让公告但之后取得土地的项目，可按原有政策执行。

2. 土地出让价款缴纳安排

• 缴纳时间与比例：
  • 首付款需在出让合同签订后30日内缴纳，比例不低于总价款的50%；
  • 余款缴纳期限方面，北京可延长至两年内，上海可延长至一年内，符合条件的可再延长一年。
• 政策差异：
  • 北京土地出让价款缴纳安排更具有确定性；
  • 上海则将土地款缴清与销售节点相衔接，对企业的资金统筹能力提出更高要求。

3. 购房贷款贴息政策落地

• 政策内容：
  • 自2026年10月1日起，符合条件的居民家庭可享受贴息支持；
  • 贴息对象为新发放的商业性个人住房贷款，用于购买首套住房；
  • 购房面积不超过120平方米，住房价格不超过150万元；
  • 贴息金额最高为100万元，年化贴息率为1%，贴息期限最长为5年。
• 对购房者的影响：
  • 以100万元贷款、30年期限、利率3.05%为例，贴息5年可节约利息支出约4.7万元；
  • 月均节约成本约789元，有效降低购房融资成本。

关键信息

政策背景与目的

• 京沪两地均采取新老划断的方式，逐步推进现房销售，确保政策平稳过渡；
• 购房贷款贴息政策旨在改善市场预期，增强居民购房意愿，形成政策合力。

投资建议

• 房地产开发：推荐华润置地、招商蛇口；
• 商业及物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注希慎兴业、招商积余；
• 房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。

风险提示

• 政策效果可能不及预期；
• 销售与回款情况可能不达预期；
• 行业流动性风险可能加剧。

政策影响与展望

• 京沪作为房地产市场的重要代表，其政策调整具有较强的示范意义；
• 现房销售模式有助于提升市场透明度和购房者信任，对行业长期发展有利；
• 贷款贴息政策有助于缓解居民购房压力，刺激市场活跃度；
• 建议投资者关注具备较强市场竞争力和稳健运营能力的企业。

附注

• 报告发布日期：2026年09月30日；
• 分析师：姜好幸、刘汪；
• 执业证书编号：S0600525110001、S0600526030001；
• 联系方式：jianghx@dwzq.com.cn、liuwang@dwzq.com.cn；
• 报告发布机构：东吴证券研究所；
• 地址：苏州工业园区星阳街5号；
• 邮政编码：215021；
• 传真：（0512）62938527；
• 公司网址：http://www.dwzq.com.cn。