20260803-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业2026W30_7月政治局会议对地产着墨较少_Q3无大政策预期_16页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

本次分析聚焦于2026年7月30日政治局会议对房地产行业的政策影响、近期市场行情回顾、重点城市新房与二手房成交情况、房企信用债发行及融资情况，以及投资建议和风险提示。

主要观点

• 政策层面：政治局会议对房地产行业着墨较少，未提及城市更新、存量收储、保交楼等专项工具，整体政策无明显变化，预计Q3无大政策预期，将继续延用前期政策。
• 市场表现：本周申万房地产指数累计变动幅度为5.0%，领先沪深300指数6.35个百分点，行业排名第八。个股表现分化，部分房企涨幅显著，也有部分跌幅较大。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积183.4万平方米，环比提升26.8%，同比提升23.6%。一线城市和二线城市表现优于三线城市，三线城市同比大幅下降。
• 二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积194.6万平方米，环比下降3.2%，同比增长2.5%。一线城市和三线城市表现相对较好。
• 信用债情况：本周房企信用债发行规模为49.50亿元，环比下降85.28亿元，净融资额为-24.48亿元，融资环境依然紧张。

关键信息

政策回顾

• 宏观政策：强调宏观政策要发力提效，加快财政支出和债券资金使用进度，推进“两重”建设和“两新”工作，优化财政金融协同促内需政策。
• 房地产市场：稳定房地产市场，实施一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险。
• 地方政策：
  • 武汉发布《城市更新“十五五”规划》，涉及多个方面如住房改造、社区建设、资金保障等。
  • 青海实施《土地管理条例》，强调耕地保护、节约集约用地及宅基地标准。

行情回顾

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为5.0%，涨幅排名靠前的个股包括首开股份、中润资源、荣安地产等。
• 重点房企表现：中梁控股、佳兆业、融信中国等涨幅较高，绿景中国地产、禹洲集团、碧桂园等跌幅较大。

新房成交

• 30城新房成交：本周183.4万平方米，环比+26.8%，同比+23.6%。
• 一线城市：49.6万平方米，环比+13.3%，同比+31.3%。
• 二线城市：104.8万平方米，环比+29.7%，同比+45.3%。
• 三线城市：29.0万平方米，环比+44.5%，同比-24.6%。
• 累计表现：30周累计新房成交面积4813.4万平方米，同比-16.1%。一线城市表现相对稳定，三线城市则持续低迷。

二手房成交

• 15城二手房成交：本周194.6万平方米，环比-3.2%，同比+2.5%。
• 一线城市：85.2万平方米，环比+3.2%，同比+6.2%。
• 二线城市：75.6万平方米，环比-12.6%，同比+1.5%。
• 三线城市：33.8万平方米，环比+6.0%，同比+17.2%。
• 累计表现：30周累计二手房成交面积6214.3万平方米，同比+5.7%。一线城市表现相对较好，二线城市略有波动，三线城市增长显著。

信用债情况

• 发行情况：本周共发行8只房企信用债，规模49.50亿元，环比减少85.28亿元。
• 债券类型：以一般公司债为主，占比40.4%。
• 债券期限：5年以上债券占比51.9%。
• 利率变化：本周发行利率多呈下降趋势，如“26常高新MTN001”和“26宣城01”等。

投资建议

• 总体评级：维持行业“增持”评级。
• 多元化经营企业：推荐华润置地、华润万象生活，因其具备穿越周期的能力。
• 轻资产运营企业：
  • 中介类：首选贝壳-W，A股次选为我爱我家。
  • 物业类：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
• 开发类房企：优先选择融资顺畅、成本低、布局重点城市、历史包袱轻的公司，如H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产，以及A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份。
• 类地方城投及地产转型股：建议关注。

风险提示

• 政策落地不及预期：可能影响行业稳定。
• 需求复苏不及预期：可能影响销售和市场表现。
• 房企出险风险蔓延：可能对市场信心和资金链造成压力。

行业走势

作者信息

• 分析师：金晶、周卓君
• 执业证书编号：S0680522030001、S0680523070006
• 邮箱：jinjing3@gszq.com、zhouzhuojun@gszq.com

相关研究

1. 《房地产开发：2026W29：本周新房成交同环比增长，二手房成交保持高位》（2026-07-26）
2. 《房地产开发：REITs 周报—二季报季节性回落与经营磨底，分化下寻找超跌机会》（2026-07-25）
3. 《房地产开发：2026W28：本周新房成交同比-3%，6月房价指数仍呈下行趋势》（2026-07-18）

图表目录

• 图表1: 历年中央政治局会议房地产相关表述
• 图表2: 本周申万一级行业指数涨跌幅排名
• 图表3: 本周各交易日指数表现
• 图表4: 近52周地产板块表现
• 图表5: 本周涨幅前五个股（人民币元）
• 图表6: 本周跌幅前五个股（人民币元）
• 图表7: 本周重点房企涨跌幅排名
• 图表8: 本周重点房企涨幅前五个股
• 图表9: 本周重点房企跌幅前五个股
• 图表10: 近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表11: 近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表12: 近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表13: 近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表14: 样本30城历年新房周度成交
• 图表15: 样本30城历年新房周度成交（4周移动平均）
• 图表16: 样本30城新房成交面积数据跟踪
• 图表17: 近6月样本城市二手房成交面积及同比
• 图表18: 近6月样本一线城市二手房成交面积及同比
• 图表19: 近6月样本二线城市二手房成交面积及同比
• 图表20: 近6月样本三线城市二手房成交面积及同比
• 图表21: 样本15城历年二手房周度成交
• 图表22: 样本15城历年二手房周度成交（4周移动平均）
• 图表23: 样本15城二手房成交面积数据跟踪
• 图表24: 房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表25: 本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表26: 本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表27: 本周房企债券发行以期限划分
• 图表28: 本周房企融资汇总
• 图表29: 地方性政策及消息
• 图表30: 中央政策及消息