20260819-东吴证券-房地产行业月报_投资端延续调整_核心城市价格韧性仍在_11页_811kb

房地产行业月报总结

核心内容概述

2026年8月发布的房地产行业月报指出，当前房地产市场仍处于筑底调整阶段，行业整体面临投资与开工压力，但部分指标出现边际改善，核心城市价格保持韧性，行业修复将呈现结构性特征。

主要观点

1. 投资与开工压力仍存，竣工端边际改善

• 开发投资：2026年1-7月全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%，降幅较1-6月扩大1.2pct；7月单月开发投资同比下降27.4%，降幅扩大3.0pct。
• 新开工：1-7月全国房屋新开工面积26700万平方米，同比下降24.0%，降幅扩大0.6pct；7月单月新开工面积同比下降27.8%，降幅扩大1.8pct。
• 竣工：1-7月全国房屋竣工面积19195万平方米，同比下降23.2%，降幅收窄0.5pct；7月单月竣工面积同比下降18.5%，降幅收窄6.5pct。
• 趋势分析：房企投资决策仍以控制风险和提高项目确定性为主，行业供给侧继续去库存、优结构。核心城市优质土地投资热度较高，有望支撑后续优质供给。

2. 销售端延续筑底，核心城市价格韧性显现

• 销售面积：1-7月全国新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%，降幅扩大0.2pct；7月单月销售面积同比下降13.4%，降幅收窄0.9pct。
• 销售金额：1-7月商品房销售额42718亿元，同比下降13.1%，降幅收窄0.5pct；7月单月销售额同比下降8.9%，降幅收窄5.0pct。
• 价格走势：70城新房价格环比下降0.2%，同比降幅收窄至3.4%；二手房价格环比下降0.3%，同比降幅收窄至5.4%。一线城市二手房价格连续5个月实现环比回升，价格端表现相对稳健。

3. 资金端整体偏紧，销售回款边际修复

• 到位资金：1-7月房地产开发企业到位资金45748亿元，同比下降20.3%，降幅扩大0.1pct；7月单月到位资金同比下降21.0%，降幅收窄4.0pct。
• 资金来源：国内贷款同比下降32.1%，降幅扩大0.4pct；自筹资金同比下降18.5%，降幅扩大2.1pct；定金及预收款同比下降14.4%，降幅收窄1.4pct；个人按揭贷款同比下降23.5%，降幅收窄1.4pct。
• 趋势分析：销售回款相关资金表现相对改善，但外部融资和自筹资金仍承压。具备稳定融资能力和产品竞争力的房企资金循环能力较强。

关键信息

行业现状

• 投资端：开发投资与新开工延续调整，房企投资更加审慎。
• 销售端：销售面积承压，但销售金额降幅收窄，核心城市需求相对稳定。
• 价格端：70城新房价格同比降幅继续收窄，一线城市价格表现稳健。
• 资金端：到位资金整体承压，但销售回款相关资金出现边际修复。

投资建议

• 房地产开发：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展。
• 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。
• 房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。

风险提示

1. 政策效果不及预期：若政策宽松力度或节奏弱于预期，可能延缓购房信心修复和销售回暖。
2. 销售与回款不及预期：宏观经济或居民收入预期偏弱，可能加重购房观望情绪，影响销售与回款。
3. 流动性风险加剧：融资恢复有限，若销售回款偏弱，房企资金链紧张可能加剧，影响项目交付和市场信心。

图表目录概览

• 图1：1至7月累计开发投资及同比变化
• 图2：7月单月开发投资及同比变化
• 图3：1至7月累计新开工面积及同比变化
• 图4：7月单月新开工面积及同比变化
• 图5：1至7月累计竣工面积及同比变化
• 图6：7月单月竣工面积及同比变化
• 图7：1至7月累计商品房销售面积及同比变化
• 图8：7月单月商品房销售面积及同比变化
• 图9：1至7月累计商品房销售金额及同比变化
• 图10：7月单月商品房销售额及同比变化
• 图11：7月70城新房价格指数环比-0.2%，同比-3.4%
• 图12：7月分级别新房价格指数环比走势
• 图13：7月70城二手房价格指数环比-0.3%，同比-5.4%
• 图14：7月分级别二手房价格指数环比走势
• 图15：1至7月累计到位资金及同比变化
• 图16：7月单月到位资金及同比变化
• 图17：1-7月累计定金及预收款同比-14.4%
• 图18：1-7月累计个人按揭贷款同比-23.5%
• 图19：1-7月累计国内贷款同比-32.1%
• 图20：1-7月累计自筹资金同比-18.5%

总结

2026年7月房地产市场仍处于调整期，供给端指标持续承压，但竣工端和销售回款资金有所修复，价格端出现边际改善。核心城市表现相对稳健，一线、二线、三线城市价格走势分化，一线二手房价格连续5个月回升。行业修复将以结构性特征为主，优质房企和核心城市有望率先受益。投资建议聚焦于具备稳定融资能力和产品竞争力的房企，以及核心城市相关企业。需警惕政策效果、销售回款及流动性风险对行业的影响。