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华泰 | 房地产：结构性发力加速外环外库存去化

核心内容

2026年8月20日，上海市住建委等六部门联合发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》（“沪八条”），自8月21日起实施。这是继2月“沪七条”之后，上海再次出台房地产优化政策，旨在进一步稳定市场，推动外环外区域库存去化。

主要观点

• 政策背景：此次政策出台是对7月底政治局会议“稳定房地产市场”表态的快速响应，体现出上海对房地产市场调控的高度重视。
• 政策力度：相比“沪七条”，“沪八条”力度有所减弱，更侧重于结构性调整，而非全面放松。
• 政策目标：主要聚焦于外环外库存去化、支持居民置换改善需求、优化公积金提取政策，以及推动房票安置和二手房收购保障房等措施。
• 政策影响：有助于缓解上海房地产市场区域分化问题，推动外环外区域的市场复苏，强化核心城市企稳格局。

关键信息

1. 政策内容概述

• 公积金提取优化：

  • 扩大公积金用于支付首付款的范围至购买新建商品住房现房。
  • 继续支持“既提又贷”模式。
  • 优化特定人群提取频次和限额。
  • 拓宽公积金支持的购房支出情形，如支付契税、购买配套车位和储藏室等。

• 外环外去库存措施：

  • 下调外环外二套房最低首付比例至15%，与首套房首付比例趋同。
  • 推出“以旧换新”补贴政策：居民出售本市二手房置换外环外新房，可获得新房贷款总额1%的补贴，单套最高5万元；若出售外环内二手房，还可申请额外3万元补贴，最高叠加至8万元。

• 房票安置与二手房收购：

  • 明确支持房票安置方式。
  • 推动收购二手住房用于保障房建设，进一步优化住房供应结构。

2. 市场背景与政策意义

• 市场现状：根据中指院数据，2026年7月上海新建商品住宅去化周期为18.2个月，其中外环外区域去化周期达22.7个月，明显高于外环内区域。
• 政策导向：通过结构性政策工具，精准支持外环外区域去库存，有助于推动区域间市场复苏节奏更加均衡。

3. 投资逻辑

• 市场趋势：Q3以来，房地产市场出现边际走弱迹象，政策调整成为市场稳定的重要手段。
• 政策协同：北京新政后，上海迅速跟进，一线城市政策进一步优化，对市场形成利好支撑。
• 受益主体：利好在核心城市有布局的房企，有助于改善其销售和去化压力。

风险提示

• 房地产政策波动可能影响市场预期。
• 房地产市场复苏可能不及预期，导致政策效果受限。
• 部分房企可能存在经营风险，需关注其财务健康状况。

来源信息

• 研报标题：结构性发力加速外环外库存去化

• 发布日期：2026年8月20日

• 分析师：

  • 林正衡（S0570520090003 | BRC046）
  • 陈慎（S0570519010002 | BIO834）

• 来源平台：华泰证券研究所国内站（研究Portal）
  https://inst.htsc.com/research

• 海外站：华泰证券研究所海外站
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