20260930-国盛证券有限责任公司-2026年房企中报综述_业绩仍在探底_投资端审慎收缩_18页_908kb

2026年房企中报综述总结

核心内容概览

2026年上半年，中国房地产行业整体仍处于调整期，业绩持续探底，投资端审慎收缩。重点房企在营收、利润、拿地、负债和估值等多个方面面临压力，但部分优质企业表现出相对稳健的态势。

利润表分析

• 营收表现：2026H1重点房企合计营收5470亿元，同比-18.5%，为近年同期最大降幅。主要受前期拿地和销售规模下滑影响，交付结算规模收缩。
• 毛利率：平均毛利率为14.7%，同比-1.3pct，行业仍处调整期，房企加速存量去化，需求偏弱与售价波动压制盈利能力。
• 销售管理费用率：平均销售管理费用率5.3%，同比+0.6pct，为2020年以来首次回升，费用收缩不及收入降幅。
• 投资损益：权益性投资损益同比-50%，降幅扩大23.8pct，表外项目收益承压。
• 资产减值损失：合计62.4亿元，同比下降5.1%，占存货比重0.2%。房企多在年末集中减值，中期影响有限，但行业销售量价尚未企稳，或带来新一轮减值风险。
• 归母净利润：合计219.4亿元，同比-37.2%，降幅扩大15.4pct，利润端压力加剧。华发股份为唯一由盈转亏房企，华润置地利润最高。

资产负债表分析

• 总资产：2026H1重点房企总资产合计7万亿元，同比-7.6%，降幅扩大1.7pct，行业延续缩表趋势。
• 有息负债：合计1.9万亿元，同比压降2.2%，债务端去杠杆节奏偏缓，平均有息负债/年化销售金额升至118%。
• 三道红线：净负债率均值降至51%，剔预资产负债率均值降至61.4%，现金短债比均值1.9倍，财务质量改善。
• 融资成本：综合融资成本均值降至3.02%，央企和优质民企融资成本更低，融资优势明显。

经营端分析

• 销售表现：全口径销售金额合计8024亿元，同比-8.7%，降幅收窄1.4pct。仅四家房企实现正增长，其余多数房企销售增速下滑。
• 拿地强度：拿地金额同比-43%，拿地强度降至26.5%，同比-15.9pct。房企普遍采取以销定投策略，新房销售总量无弹性，抑制拿地意愿。
• 拿地分化：资金实力强的国央企和优质民企在核心地块更具竞争力，部分房企拿地强度较低。

估值分析

• PE与PB：重点房企2026年PE均值33倍，PB均值0.54倍，估值处于低位。其中，越秀地产、龙湖集团、中国海外发展、保利发展、中国金茂、绿城中国PB低于0.4倍，反映市场对其资产质量的担忧。
• 估值分化：建发国际集团、滨江集团PB接近1倍，市场对其资产质量认可度较高。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级，认为地产行业基本面仍处左侧，需等待政策催化。
• 投资逻辑：
  1. 多元化经营：参考美日经验，建议首选华润置地。
  2. 轻资产运营：中介（首选贝壳-W）和物业（推荐华润万象生活、招商积余等）具备穿越周期能力。
  3. 开发为主的房企：优先选择融资成本低、布局重点城市、历史包袱轻的房企，推荐H股华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产，A股滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展等。
  4. 类地方城投与地产转型股：关注政策导向下的转型机会。

风险提示

1. 政策落地不及预期：可能影响购房者信心与市场复苏。
2. 需求复苏不及预期：销售量价持续下行，引发恶性循环。
3. 房企出险风险蔓延：融资与销售环境恶化，可能进一步扩散。

结论

房地产行业在2026年上半年继续承压，营收与利润双降，但优质企业表现相对稳健。行业基本面仍处左侧，需等待进一步政策或市场催化。建议关注多元化、轻资产运营及核心城市布局的房企，同时警惕政策及需求风险。